Die wertbestimmenden Faktoren einer Immobilie – ein Überblick

Die Immobilienbewertung, d.h. die Wertermittlung von Immobilien, ist eine komplexe Aufgabe, die von zahlreichen Faktoren abhängt. Sie ist die Grundlage für Transaktionen auf dem Immobilienmarkt und setzt solides Fachwissen sowie die Nutzung verschiedener Bewertungsmethoden voraus. Dabei werden verschiedene Faktoren, die eine Wertsteigerung oder Minderung des Immobilienwerts bewirken, berücksichtigt.

Im Folgenden ein Überblick:

Lage und Umgebung einer Immobilie

Die Standortqualität ist einer der entscheidenden Faktoren für den Wert einer Immobilie im Immobilienmarkt Schweiz. Sie wird durch verschiedene Kriterien wie die lokal vorhandene Infrastruktur, das Image und die Qualität der Nachbarschaft, die Aussicht und Besonnung, sowie durch allfällige Immissionen (z.B. Fluglärm) bestimmt und sie beeinflusst die Attraktivität einer Immobilie und deren Verkehrswert massgeblich.

Bedeutung der Infrastruktur

Eine ausgebaute Infrastruktur ist ein Grundpfeiler der Standortqualität. Immobilien, die eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz aufweisen sowie in der Nähe wichtiger Einrichtungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle sowie medizinische Angebote liegen, ziehen höhere Immobilienwerte nach sich. Diese Merkmale der Infrastruktur tragen dazu bei, dass sich Menschen in ihrer unmittelbaren Umgebung wohl und versorgt fühlen und der Immobilienwert positiv bewertet wird.

Methoden der Immobilienbewertung

Eine Liegenschaft besteht in der Regel aus einem Grundstück und einer Baute. Das sachenrechtliche Akzessionsprinzip besagt, dass derjenige, auf dessen Boden gebaut wird, Eigentümer der Baute wird. Abhängig vom Bewertungsobjekt kommen meist die folgenden Bewertungsmethoden zur Anwendung. 

• Das Vergleichswertverfahren: Hier werden Transaktionsdaten von ähnlichen Immobilien als Referenz für die Bewertung herangezogen.
• Das Ertragswertverfahren: Diese Methode ist besonders relevant für ertragsorientierte Objekte, bei denen die erzielbaren Erträge im Zentrum der Bewertung stehen. Man unterscheidet zwischen der klassischen, statischen Ertragskapitalisierung und dynamischen Methoden wie die Discounted-Cashflow-Methode oder die Barwertwertmethode.  
• Das Sachwertverfahren, oder auch Realwertverfahren genannt: Gebäudewert, unter Berücksichtigung der Altersentwertung, und Bodenwert werden separat bewertet und anschliessend zum Gesamtwert summiert. 

Diese anerkannten Bewertungsmethoden ermöglichen es Immobilienexperten und -expertinnen, den Wert einer Immobilie präzise und marktkonform zu bestimmen.

Ein gewichtiger Aspekt von Bauten stellt die Energieeffizienz dar. Ein Aspekt, der insbesondere im kontinuierlich wachsenden Umweltbewusstsein stark an Bedeutung gewonnen hat. Sie spiegelt sich in Merkmalen wie beispielsweise die Dämmung der Gebäudehülle, Fenster- und Wärmeerzeugunssystemen, sowie erneuerbare Energien wider und trägt dadurch auch zur Kosteneffizienz bei.

Die Rolle der Landwertermittlung in der Immobilienbewertung

Ein weiterer entscheidender Aspekt in der Immobilienbewertung ist die Landwertermittlung, die insbesondere im Schweizer Immobilienmarkt eine wichtige Rolle spielt. Dabei wird zwischen dem absoluten und dem relativen Landwert unterschieden.

Der absolute Landwert bezieht sich auf Vergleichswerte für ähnlich gelegene, erschlossene Grundstücke, unter Berücksichtigung der möglichen Bebauung und der zulässigen wirtschaftlichen Nutzung. Diese Bewertungsmethode ist vor allem bei unbebauten Grundstücken relevant, wo Transaktionspreise als Basis dienen.

Der relative Landwert hingegen wird in Bezug auf die bestehende oder mögliche Nutzung des Grundstücks ermittelt. Dieser Ansatz ermöglicht, den Einfluss einer bestehenden oder zukünftigen Baute auf den Landwert zu berücksichtigen. Ist zum Beispiel ein Grundstück durch ein bestehendes Gebäude über- oder unternutzt, hat dies einen meist gewichtigen Einfluss auf den Wert der gesamten Liegenschaft. Besonders bei zonenkonform überbauten Grundstücken, wie etwa in Einfamilienhausquartieren, wird diese Methode angewendet. Die Methode berücksichtigt individuelle Lage- und Objekt-Kriterien sowie die Marktverhältnisse.

Fazit

Die regionalen und objekttypischen Unterschiede am Schweizer Immobilienmarkt verdeutlichen, wie essenziell eine sorgfältige Analyse sämtlicher relevanter Faktoren ist. Die Immobilienbewertung ist eine entscheidende Komponente im Prozess der Entscheidungsfindung beim Kauf oder Verkauf von Immobilien. Für Eigentümer und Eigentümerinnen und potenzielle Kaufende bildet sie die Grundlage, um eine informierte und sichere Investition zu tätigen. Experten und Expertinnen der WELCOME Immobilien bieten mit ihrer Expertise eine unverzichtbare Dienstleistung, indem sie den Marktwert einer Liegenschaft im Rahmen der Bewertungsmethoden und mit ihren Marktkenntnissen präzise ermitteln.