Momentaufnahme
Büroflächenmarkt Luzern und Zug
Veröffentlichung: 26.02.2024
Bereits heute finden Unternehmen in der Agglomeration sowie im Kanton verschiedene grossflächige Angebote. Zudem werden in den kommenden Jahren weitere Flächen auf den Markt kommen. Dabei dürften insbesondere die kommenden Neubauten zu Flächenverschiebungen führen.
Aktuelle Marktdaten zum Büroflächenmarkt in Luzern und Zug:
LUZERN
Nachdem die angebotenen Büroflächen in der Stadt Luzern in den vergangenen Jahren leicht abnahmen, startet das Jahr 2024 mit einem zum Vorjahr um rund 35 % erhöhten Angebot von 15’000 m² Büroflächen. Die Zunahme des Flächenangebots ergibt sich aus unterschiedlichsten Kleinflächen unter 250 m² . Dies wiederum dürfte sich ohne wesentliche Verschiebungen vorerst kaum ändern, weshalb suchende Unternehmen mit einem grösseren Flächenbedarf wohl vorerst auf die Agglomeration ausweichen dürfte.
Rund 70 % der angebotenen Büroräume sind Flächen von unter 250 m². Dabei zeigten unsere Datenerhebungen, dass im Jahr 2023 nur sehr wenige Flächen von 500 bis 1’000 m² neu auf den Markt kamen. Angebote von über 1’000 m² sind aktuell kaum vorhanden.
Die Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise der letzten Monate hat im 2023 die Bestandsmieten ansteigen lassen. Ebenso hat die angebotene Spitzenmiete sowie der Median der Angebotsmieten in der Stadt Luzern trotz der Angebotsausweitung im Vergleich zum Vorjahr zugelegt. Sie liegen per Februar 2024 bei CHF 400 respektive CHF 250 pro m² und Jahr netto.
15000
Angebotene Fläche (in m2)
400
Top Miete (.-/m2/a)
250
Median-Angebotsmiete (.-/m2/a)
Bereits heute finden Unternehmen in der Agglomeration der Stadt Luzern sowie im Kanton Luzern verschiedene Angebote in unterschiedlichen Flächenausmassen. Entsprechend zeigen unsere Marktdaten per Februar 2024 ein Angebot von rund 70’000 m² angebotenen Büroflächen für den Kanton Luzern. Zudem werden aufgrund grösserer Bauprojekte, wie beispielsweise den Projekten am Seetalplatz in Emmenbrücke in den kommenden Jahren weitere Flächen auf den Markt kommen und das Angebot insbesondere in der Agglomeration der Stadt Luzern weiter ausdehnen.
Im Kanton Luzern sind aktuell nur rund 4 % der ausgeschriebenen Büroflächen über 1’000 m². Zudem zeigt unsere Datenerhebung, dass lediglich rund 10 % der angebotenen Flächen zwischen 500 bis 1’000 m² liegen. Der grösste Anteil (rund 65 %) der angebotenen Flächen im gesamten Kanton Luzern ist kleiner als 250 m².
Die angebotenen Mietzinsen für Büroflächen liegen im Kanton Luzern per Februar 2024 im Median bei rund CHF 220 pro m² und Jahr netto und in der Agglomeration bei rund CHF 230 pro m² und Jahr netto.
70000
Angebotene Fläche (in m2)
220
Median-Angebotsmiete (.-/m2/a)
Zug
Stadt Zug
Per Februar 2024 zeigt sich der Büroflächenmarkt in der Stadt Zug mit einem deutlich reduzierten Flächenangebot. Unsere Analysen weisen ein Angebot von rund 4‘300 m² Büroflächen aus, was im Vergleich zu unserer Analyse von Anfang 2023 einem Minus von rund 39 % entspricht. Damit zeigt sich, dass die Nachfrage nach Büroflächen in der Stadt Zug intakt ist und das Angebot aktuell nicht Schritt hält.
Insbesondere Angebote von grösseren zusammenhängenden Flächen sind in der Stadt Zug kaum vorhanden. Rund 89 % der verfügbaren Flächen sind Angebote von Flächen von unter 250 m². Dies führte in den letzten Monaten zu weiteren Verschiebungen in die Agglomeration. So zog beispielsweise die MET Group im 2023 von der Baarerstrasse in Zug nach Baar in den Neubau «Quadrolith». Dieses Beispiel zeigt, dass hochwertige Büroflächen in der Agglomeration aktuell zu den Gewinnern zählen und von dem knappen Angebot in der Stadt Zug zusätzlich profitieren.
Unabhängig davon blieb die Topmiete mit CHF 520 pro m² und Jahr unverändert zum Vorjahr, was aufgrund des tiefen Angebots zwar erstaunt, jedoch immer auch von der Qualität der jeweils ausgeschriebenen Fläche abhängig ist. Der Median der Angebotsmieten liegt per Februar 2024 bei CHF 340 pro m² und Jahr netto, was im Vorjahresvergleich einem Plus von 3 % entspricht.
4300
Angebotene Fläche (in m2)
520
Top Miete (.-/m2/a)
340
Median-Angebotsmiete (.-/m2/a)
Nachdem in den letzten Jahren verschiedene Projekte im Kanton Zug das Flächenangebot ausgedehnt haben, sind aktuell dennoch wenige Büroflächen von über 1’000 m² vorhanden. Unsere Datenerhebung zeigt zudem, das nur 23 % der Angebote zusammenhängende Flächen von mehr als 250 m² anbieten. Rund 70 % der angebotenen Büroflächen im gesamten Kanton Zug sind Flächen unter 250m2.
Dies dürfte sich in den kommenden Jahren merkbar verändern. Grossprojekte wie das Suurstoffi-Areal in Rotkreuz, die dritte Etappe auf dem PapieriAreal und der Ausbau des Tech-Cluster Zug im Unterfeld in Baar werden dazu beitragen. Wir gehen deshalb davon aus, dass sich der aktuell angespannte Büroflächenmarkt ab 2026 etwas entspannen dürfte.
Aufgrund der Teuerung der letzten Monate haben auch in Zug verschiedene Eigentümer:innen von Büroliegenschaften Indexierungen bei Mietverträgen umgesetzt und damit vom Inflationsschutz dieser Anlage profitiert. Zudem zeigen unsere Marktdaten, dass Topmieten weiterhin vorwiegend an zentralen Lagen erzielt werden. Entsprechend liegt der Median der angebotenen Marktmieten für den gesamten Kanton Zug mit fast 30 % tiefer als derjenige für die Stadt Zug.
72300
Angebotene Fläche (in m2)
240
Median-Angebotsmiete (.-/m2/a)
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